Cedolare secca o tassazione ordinaria: quale conviene
Chi affitta un immobile ad uso abitativo può scegliere tra due modi di pagare le tasse sull’affitto. Il calcolo dice una cosa netta: la cedolare secca al 21% conviene a chiunque paghi IRPEF, perché il punto di pareggio si colloca al 19,1% di aliquota marginale e lo scaglione IRPEF più basso è già il 23%.
C’è però un effetto collaterale che quasi nessuno spiega, e che in certe situazioni annulla tutto il risparmio. Vale la pena conoscerlo prima di firmare.
Cosa sono le due opzioni
Tassazione ordinaria. Il canone si somma agli altri redditi e viene tassato con l’aliquota IRPEF che ti compete, più le addizionali regionali e comunali. Si applica una riduzione forfettaria del 5%, quindi risulta imponibile il 95% del canone. In più si paga l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, divisa a metà tra proprietario e inquilino.
Cedolare secca. Un’imposta sostitutiva a percentuale fissa sul canone lordo, senza riduzioni. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
È riservata alle persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa.
Le aliquote
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Contratto libero, 4+4 | 21% |
| Canone concordato (3+2) nei comuni ad alta densità | 10% |
| Locazione breve, primo immobile | 21% |
| Locazione breve, dal secondo immobile | 26% |
L’aliquota al 10% è il vero affare: dimezza l’imposta in cambio di un canone calmierato, fissato dagli accordi territoriali. Vale la pena verificare se il tuo comune rientra, perché su molti immobili la differenza tra canone libero e canone concordato è inferiore al risparmio fiscale.
Sulle locazioni brevi, dal 2024, chi affitta più di un immobile paga il 26% dal secondo in poi.
Il confronto con i numeri
Canone annuo, imposta dovuta con le due opzioni. Le addizionali sono calcolate al 2%, media italiana.
| Canone annuo | Altri redditi | Cedolare 21% | Ordinaria | Risparmio |
|---|---|---|---|---|
| 7.200 € | nessuno | 1.512 € | 1.782 € | 270 € |
| 7.200 € | 27.243 € | 1.512 € | 2.390 € | 878 € |
| 9.600 € | 27.243 € | 2.016 € | 3.212 € | 1.196 € |
| 9.600 € | 40.000 € | 2.016 € | 3.288 € | 1.272 € |
| 14.400 € | 40.000 € | 3.024 € | 5.300 € | 2.276 € |
Il risparmio cresce con il reddito, ed è logico: più è alta la tua aliquota marginale, più la percentuale fissa della cedolare diventa conveniente. Le cifre sono calcolate con le aliquote 2026, che hanno portato il secondo scaglione dal 35% al 33%: il taglio ha ridotto un po’ il vantaggio della cedolare, senza mai annullarlo.
Il punto di pareggio
Mettendo a confronto le due formule, la cedolare al 21% conviene quando la tua aliquota marginale supera il 19,1%. Con il 10% del canone concordato la soglia scende al 11,5%.
Poiché lo scaglione IRPEF più basso è il 23%, come spiegato negli scaglioni IRPEF, chiunque paghi anche solo un euro di IRPEF si trova sopra la soglia di convenienza. Non è una questione di reddito alto o basso: è aritmetica.
Se non conosci la tua aliquota marginale, il calcolatore dello stipendio netto ti mostra in quale scaglione ricade il tuo reddito.
L’effetto collaterale che nessuno spiega
Qui sta la parte importante, ed è anche la meno conosciuta.
Il reddito assoggettato a cedolare secca esce dal reddito complessivo ai fini IRPEF: è questo il motivo per cui non fa salire di scaglione. Ma la legge aggiunge una precisazione decisiva.
Il reddito tassato con cedolare viene comunque riconteggiato quando si tratta di stabilire se ti spettano deduzioni, detrazioni o benefici di qualunque tipo, e nel calcolo dell’ISEE.
Tradotto: quel reddito è invisibile quando ti farebbe comodo che si vedesse, e visibile quando ti conviene che sparisca.
Le conseguenze pratiche sono tre.
Le detrazioni possono andare perse. Se il canone è la tua principale fonte di reddito e hai detrazioni da far valere — spese sanitarie, interessi sul mutuo, ristrutturazioni — con la cedolare non hai un’IRPEF su cui scaricarle. Le detrazioni non si trasformano in rimborso: se non c’è imposta da abbattere, semplicemente si perdono.
L’ISEE non migliora. Chi sperasse di abbassare l’ISEE scegliendo la cedolare resta deluso: quel reddito viene reinserito.
I familiari a carico. La soglia di 2.840,51 euro per essere considerati fiscalmente a carico tiene conto anche del reddito tassato con cedolare.
Cosa rinunci scegliendo la cedolare
Un solo punto, ma va valutato: rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Il canone resta quello pattuito, mentre i prezzi salgono.
Su un contratto 4+4 con inflazione al 2%, la rinuncia costa nel tempo una parte del risparmio fiscale. Con inflazione bassa la cedolare resta ampiamente vantaggiosa; con inflazione elevata e prolungata il conto si stringe.
La rinuncia va comunicata all’inquilino con raccomandata o PEC: senza quella comunicazione l’opzione non è valida.
Quando conviene la tassazione ordinaria
Sono casi minoritari ma reali:
- Hai detrazioni importanti e pochi altri redditi. È la situazione classica in cui il
risparmio della cedolare viene mangiato dalle detrazioni che non riesci più a usare.
- Sei sotto la no tax area considerando solo gli altri redditi, e l’affitto non basta a
farti superare la soglia di imposizione.
- Il canone è molto basso e il risparmio, in valore assoluto, non giustifica la rinuncia
all’adeguamento ISTAT.
In tutti gli altri casi il conto è a favore della cedolare, e con un margine ampio.
Come si sceglie
L’opzione si esercita alla registrazione del contratto, oppure per le annualità successive con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
Non è una scelta definitiva: si può revocare, sempre con il modello RLI, e tornare alla tassazione ordinaria. Ogni anno si può decidere di nuovo, il che rende ragionevole rifare il conto quando cambia la propria situazione reddituale.
Il versamento segue le stesse scadenze dell’IRPEF, con acconto e saldo.
In sintesi
- La cedolare al 21% conviene a chiunque paghi IRPEF: il pareggio è al 19,1% di aliquota
marginale, lo scaglione minimo è il 23%.
- Con il canone concordato l’aliquota scende al 10% e la convenienza diventa schiacciante.
- Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.
- Il reddito esce dal reddito complessivo per l’IRPEF, ma rientra per detrazioni, benefici e
ISEE: è l’effetto collaterale che va valutato prima.
- Rinunci all'aggiornamento ISTAT, e la rinuncia va comunicata per iscritto all’inquilino.
- La scelta si può cambiare ogni anno con il modello RLI.
Per la propria situazione specifica, e in particolare per capire se le detrazioni rischiano di andare perse, il riferimento resta un commercialista. Le regole e la modulistica aggiornate sono pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.
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Apri →Nota. Le informazioni di questa guida hanno finalità divulgativa e si riferiscono alla normativa italiana vigente alla data di aggiornamento indicata. Per la tua situazione specifica rivolgiti a un commercialista o a un consulente del lavoro.